Familielån til boligkøb

Familielån til boligkøb: to måder at gøre det på

Når forældre hjælper et barn med en bolig, er det oftest med penge til udbetalingen. Der er to måder at skrive lånet ned på, og forskellen er, om forældrene skal have sikkerhed i boligen.

Et almindeligt gældsbrev er et løfte fra låntager om at betale pengene tilbage. Det giver ikke pant i boligen. Bliver boligen solgt, eller kommer låntager i økonomiske problemer, står forældrene som en almindelig kreditor.

Et pantebrev giver långiver pant i boligen. Pantet skal tinglyses for at være sikret mod rettigheder, der stiftes senere. Tinglysning sikrer rettigheder over fast ejendom, for eksempel skøder og pantebreve (domstol.dk: Tinglysning af rettigheder).

Lån til udbetaling bolig: gældsbrevet

Skal forældrene ikke have pant, er et gældsbrev nok. Til et lån til udbetaling bolig skal gældsbrevet vise de samme ting som ethvert familielån: parterne, beløbet, renten eller at lånet er uden rente, og hvordan det skal betales tilbage. Skriv gerne i gældsbrevet, at beløbet er lånt til udbetalingen på den konkrete bolig, så det er tydeligt, hvad pengene gik til.

Skattestyrelsen har i en sag anført, at et gældsbrev mellem private skal være udstedt i umiddelbar forbindelse med lånet med renter og afdragsvilkår (SKM2024.89.BR). Ved et boligkøb, hvor der går mange papirer frem og tilbage, er det let at glemme. Skriv gældsbrevet, samme dag som pengene bliver overført til udbetalingen.

Familielån afdrag eller anfordring?

Til en bolig vælger mange forældre et lån uden afdrag, som kan kræves tilbage på anfordring. Så kan barnet betale af, når økonomien er til det, og forældrene kan nedskrive lånet med gaver. Skattestyrelsen beskriver et anfordringslån som et lån, der kan opsiges med højst 14 dages varsel (Den juridiske vejledning C.A.6.1.7). Vil I hellere have familielån afdrag, så regn afdragene ud i vores afdragsberegner.

Gældsbrev bolig med pant: pantebrevet

Vil forældrene have sikkerhed i boligen, skal der et pantebrev til, og det skal tinglyses. I 2026 koster det 1.825 kr. plus 1,25 % af det pantsikrede beløb at tinglyse et pantebrev i fast ejendom og i andelsboliger (domstol.dk: Tinglysningsafgifter). Et pantebrev på 300.000 kr. koster altså 1.825 kr. plus 3.750 kr., i alt 5.575 kr. i tinglysningsafgift. Aftal på forhånd, hvem af jer der betaler tinglysningsafgiften og udgifterne til at få pantebrevet lavet, og skriv det ned sammen med lånet.

Et pantebrev er et andet og mere formelt dokument end et gældsbrev, og det skal passe med de lån, der allerede er i boligen. Få hjælp til at lave det, for eksempel af en advokat eller jeres bank. Denne side hjælper jer med at beslutte, om I har brug for pant, men laver ikke selve pantebrevet.

Familielån andelsbolig

Et familielån andelsbolig-køb fungerer på samme måde. Forældrene kan låne penge ud med et almindeligt gældsbrev uden pant, eller de kan få pant i andelsboligen. Tinglysningsafgiften for et pantebrev i en andelsbolig er den samme som for fast ejendom: 1.825 kr. plus 1,25 % af beløbet i 2026. Andelsboligforeningen kan have egne regler om lån og pant i andelene, så spørg foreningen, før I skriver et pantebrev.

Når to køber boligen sammen

Køber barnet boligen med en kæreste eller ægtefælle, skal I beslutte, hvem der låner. Skriver begge under som låntagere, hæfter de som udgangspunkt en for alle og alle for en (gældsbrevslovens § 2). Forældrene kan så kræve hele beløbet af hver af dem. Låner kun barnet, er det kun barnet, der skylder forældrene, også hvis parret går fra hinanden.

Skal lånet senere nedskrives med gaver, betyder det også noget. I 2026 er det afgiftsfrie beløb 80.600 kr. til et barn, men 28.200 kr. til et svigerbarn, som skat.dk definerer som barnets ægtefælle (skat.dk: Gaver, så meget må du give). En kæreste, barnet ikke er gift med, står ikke i skat.dk's tabel; spørg Skattestyrelsen, før I nedskriver et lån til en kæreste.

Et eksempel: 400.000 kr. til udbetalingen

Hanne og Peter låner deres søn 400.000 kr. til udbetalingen på en lejlighed. De vil ikke have pant, men de vil have lånet skrevet ned. De vælger et anfordringslån uden rente med 14 dages varsel, og de skriver sig begge på som långivere, så begge kan nedskrive lånet med gaver. I 2026 kan de hver give sønnen 80.600 kr. uden gaveafgift, altså 161.200 kr. tilsammen. Nedskriver de med det fulde beløb, er restgælden 238.800 kr. ved årets udgang.

Havde de i stedet valgt et tinglyst pantebrev på 400.000 kr., havde tinglysningsafgiften i 2026 været 1.825 kr. plus 1,25 % af 400.000 kr., i alt 6.825 kr.

Lån eller gave til udbetalingen?

Nogle forældre overvejer at give udbetalingen som en gave i stedet for et lån. En gave skal ikke betales tilbage, men over det afgiftsfrie beløb koster den gaveafgift. I 2026 kan hver forælder afgiftsfrit give et barn 80.600 kr., og afgiften over beløbet er 15 % (skat.dk: Gaver, så meget må du give). Et lån koster ingen gaveafgift, fordi det skal betales tilbage, og det kan nedskrives med gaver år for år.

Uanset hvad I vælger, så skriv det ned. Skattestyrelsen har i en sag anført, at et gældsbrev skal udarbejdes som dokumentation for, at der er ydet et lån og ikke en gave. Er det en gave, så skriv det i stedet, og anmeld den, hvis den er over beløbet.

Når barnet skal betale af

Vælger I et lån med afdrag, så regn afdragene ud, før I skriver under. Et lån på 400.000 kr. uden rente over 10 år med 120 månedlige afdrag giver et afdrag på cirka 3.333 kr. om måneden. Vores afdragsberegner viser tallene, også med rente, og I kan tage dem med direkte ind i gældsbrevet.

Rækkefølgen ved købet

1. Aftal, om det er et lån med afdrag, et anfordringslån eller et pantebrev.
2. Skriv gældsbrevet, før eller samme dag som pengene bliver overført.
3. Overfør pengene, og gem kontoudtoget sammen med købsaftalen.
4. Skal der pant, så få pantebrevet lavet og tinglyst.
5. Skriv afdrag og nedskrivninger ned, efterhånden som de sker.

Forældrekøb familielån er noget andet

Ved et forældrekøb køber forældrene selv boligen og lejer den ud til barnet. Så er det forældrene, der ejer boligen, og der er ikke et lån til barnet. Et forældrekøb familielån er derfor to forskellige ting, og reglerne for udlejning og skat ved forældrekøb gennemgås ikke her. Får I rådgivning om et forældrekøb, så spørg også, om et gældsbrev er relevant i jeres situation.

Når boligen bliver solgt

Bliver boligen solgt, er lånet ikke automatisk betalt. Med et almindeligt gældsbrev skal lånet betales tilbage efter de vilkår, der står i gældsbrevet: efter afdragsplanen eller, ved et anfordringslån, når forældrene kræver det. Med et tinglyst pantebrev skal pantet indfris ved salget, før boligen kan overdrages frit. Aftal gerne i gældsbrevet, at lånet forfalder, når boligen bliver solgt.

Familielån dokument ved boligkøb

• Gældsbrevet eller pantebrevet, underskrevet.
• Kontoudtoget, der viser overførslen til udbetalingen.
• Købsaftalen, så det er tydeligt, hvad pengene gik til.
• Afdrag og nedskrivninger, med dato og beløb.

Skal lånet have klausul om tvangsfuldbyrdelse, så skriv den udtrykkeligt i gældsbrevet (retsplejelovens § 478, stk. 1, nr. 5). Brug vores gældsbrev på siden eller skabelonen til familielån.